“La vivienda de interés social […] es una obligación del Estado y el principal vehículo de las familias de menores recursos para alcanzar el derecho a la vida digna”.

El Tribunal Constitucional (TC) ha dictado un fallo que debería generar un giro importante en las políticas de desarrollo urbano y promoción de la vivienda de interés social (VIS) en el Perú. La sentencia 302/2023 declara fundada la demanda de la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) y la distrital de Barranco contra el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), en cuanto a que las competencias en materia de planificación urbana, que incluyen determinar la zonificación y la altura de la edificación, son exclusivas de los gobiernos provinciales.

Con ello, ya no se podrá utilizar para esos parámetros el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación (Decreto Supremo 010-2018-Vivienda), cuya implementación ha generado una importante preocupación en algunos distritos limeños. Como bien señala la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, la zonificación se determina con base en la capacidad de soporte del suelo; es decir, la posibilidad de poder atender la demanda de servicios básicos (agua, desagüe, etc.), equipamientos (parques, colegios, etc.) y accesibilidad (vías y transporte público). Por ello, está íntimamente ligada a la densidad, como bien lo ha señalado el TC.

Algunos han interpretado el fallo como una derrota del MVCS y un peligroso empoderamiento de las municipalidades distritales, pero considero que es todo lo contrario. En primer lugar, se ratifica la rectoría del ministerio en materia de VIS, atribuyéndole la capacidad de proponer parámetros especiales y determinar algunos de ellos, como el área libre mínima y el número de estacionamientos. Asimismo, se aclara que las distritales no tienen ninguna competencia para determinar o modificar la zonificación y los parámetros urbanos, ni para reglamentar la VIS, dado que son competencias provinciales.

Por otro lado, el TC es claro en cuanto indica que la autonomía no debe ser confundida con autarquía, por lo que conmina a las municipalidades provinciales a determinar en qué tipos de zonificación podrá desarrollarse la VIS. Según mi interpretación, cuando el TC habla de “zonas”, se refiere a tipos de zonificación (párrafos 115 a 120, 139 y 141) y no a sectores de la ciudad. En ese sentido, la ordenanza 2361-2021 de la MML debería ser rápidamente reemplazada por una que determine las zonificaciones compatibles con VIS, dado que excluye del área de tratamiento normativo III (ATN III) –conformada por distritos como San Isidro, Miraflores, San Borja y Surco– su construcción sin ninguna justificación.

Paradójicamente, dentro de esta zona podemos encontrar los tipos de zonificación que mayor densidad soportan, como residencial de densidad alta y muy alta, y comercio metropolitano, asociadas a importantes avenidas como la Javier Prado y la vía Expresa. Como bien ha señalado el TC, excluir a la VIS de ciertos sectores de la ciudad afectaría derechos constitucionales como la igualdad, el libre desarrollo y bienestar.

La sentencia del TC demanda una rápida acción del MVCS, en su calidad de ente rector y promotor de la VIS, ordenando y aclarando los conceptos y liderando las acciones que se deben emprender para garantizar su adecuado desarrollo en todo el país. Para ello, se debería convocar a los alcaldes provinciales de las principales ciudades para asistirlos en la actualización de sus instrumentos de planificación, y apoyarlos con el financiamiento de las obras necesarias para poder densificar adecuadamente el suelo. En el caso de Lima, el Plan Metropolitano al 2040 ha determinado las zonas donde se pueden desarrollar planes específicos de transformación de uso y densificación, principalmente orientados a promover nuevos equipamientos y VIS. Asimismo, la gestión anterior dejó los planes de desarrollo urbano (PDU) para las cinco áreas interdistritales listos para ser revisados y aprobados, y esta es una muy buena oportunidad para incorporar la VIS en la reglamentación.

Finalmente, se debe comunicar claramente que la vivienda de interés social no es un producto optativo, sino una obligación del Estado y el principal vehículo de las familias de menores recursos para alcanzar el derecho a la vida digna, por lo que todas las entidades públicas deben redoblar sus esfuerzos para garantizar su adecuado desarrollo.

Fuente: El Comercio – Aldo Facho Dede / Arquitecto y Urbanista