“¿Es posible atender a través del mercado formal al millón y medio de familias que no tienen una vivienda digna?”.

Hace una semana se difundió la firma del “Pacto por una vivienda digna”, un compromiso promovido por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) que contó con el respaldo de unos pocos alcaldes, representantes de los colegios profesionales y el sector privado. Los firmantes se comprometieron a reducir la brecha nacional de vivienda asignando mayores recursos públicos, incrementando la oferta y mejorando la calidad, actuando sobre la corrupción y las mafias de traficantes de terrenos, y generando predictibilidad y seguridad jurídica para las inversiones. Todos estos temas son importantes y es valioso que el MVCS asuma el compromiso de liderar su cumplimiento, pero hubo ciertas ausencias y omisiones que deberían llamarnos la atención.

La primera es la magra asistencia de alcaldes. Movilizar a los 195 provinciales y a los 1.845 distritales hubiera sido muy poco eficiente para un evento de esta naturaleza, pero se podría haber diseñado un mecanismo de representación que los incluyera. Según las firmas que aparecen en el documento, solo cuatro de las 12 provincias más pobladas estuvieron representadas, incluidos Lima y el Callao. Esto es preocupante, pues, según las estadísticas del Fondo Mivivienda, fue allí donde se colocó el 85 % de los créditos en el 2022. También llama la atención que ninguno de los distritos de Lima Centro participara, dado que los principales conflictos generados por la aplicación del Reglamento de Vivienda de Interés Social (VIS) se han suscitado en sus jurisdicciones.

En las exposiciones de los funcionarios del MVCS hubo mensajes contradictorios. Por un lado, se reforzó la importancia de la planificación urbana como herramienta que permite ordenar el crecimiento de las ciudades, priorizar las obras y promover la vivienda social y, por el otro, se defendió el nuevo reglamento de VIS, que impone a nivel nacional densidades y coeficientes de edificación muy elevados en el ámbito nacional. Estos superan los de metrópolis como Buenos Aires y Sao Paulo, y se igualan a los del distrito financiero de Manhattan en Nueva York. Ello, además de ir en contra del espíritu de una sentencia del Tribunal Constitucional, atenta directamente contra la sostenibilidad y la dignidad de la vivienda, pues se triplican las actuales densidades metropolitanas sin un correlato en inversión en servicios, equipamientos, infraestructura y transporte público.

¿Es posible atender a través del mercado formal al millón y medio de familias que no tienen una vivienda digna? Los números son claros: en el 2022 se colocaron 13.507 créditos Mivivienda, y la demanda anual estimada es de 150 mil viviendas. El 63 % de los créditos se colocó en Lima y el Callao, el 85 % de los beneficiarios tenía un trabajo en relación de dependencia y el 54 % de las viviendas compradas superó los S/232.000.00 (revista “Mi Vivienda”). Es evidente que la actual política no está atendiendo a los segmentos emergentes y vulnerables, y que el reglamento de VIS va a servir para incrementar la oferta destinada a quienes ya están siendo atendidos.

Pero además hay un problema de fondo que no se ha tratado en el pacto, que es la inclusión financiera de las familias cuya economía es informal. Gema Stratico, directora del Centro Terwilliger de Innovación en Vivienda, explicó: “En un país donde más del 73 % de la economía es informal y no se pueden demostrar ingresos, el acceso al financiamiento para vivienda se vuelve un desafío”. En tanto, el economista Álvaro Espinoza, de Grade, mencionó en una reciente conferencia que a las familias que autoconstruyen les toma un promedio de 15 años finalizar sus viviendas, y que gastan alrededor de S/190.000.00 que financian con sus ahorros. Este mercado informal mueve una cifra superior al 4 % del PBI. ¿Nos damos cuenta de la enorme oportunidad que significaría para el país formalizarlo?

Junto a los alcaldes, los grandes ausentes del pacto han sido el MEF, el BCR, la SBS, las asociaciones de bancos, cooperativas y ‘fintech’, entre otras entidades que puedan aportar a la inclusión financiera. Si no asumimos que el problema de la vivienda es la informalidad y que la vivienda social demanda una solución financiera, seguiremos firmando pactos que solo servirán para dar contenido a las redes sociales del MVCS.

PD: Aprovecho para contarles que el podcast “Ciudades que Inspiran” que producimos junto al Comité de Lectura ha recibido una Mención de Honor en el Premio al Periodismo sobre Políticas Urbanas, Desarrollo Sostenible y Cambio Climático que otorga el Lincoln Institute of Land Policys.

Fuente: El Comercio – Aldo Facho Dede arquitecto y urbanista. Cofundador de la Red Latinoamericana de Urbanistas